[2020. 02. 23] 서충주신도시 대한 주관적 견해 및 전망

한달이 벌써 지나걌네요

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한달에 한번 올리는 글인데 바로 어제 블로그 쓰고 다시 올리는 것 같은 꼭 숙제하는 느낌입니다.

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그래도 블로그를 봐주시고 왜 안올리냐고 물어봐 주시는 분들이 가끔 계시니 열심히 적어야 겠다고 생각합니다.

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언론 기사를 보시면 아시겠지만 지금 전국적으로 아파트 가격이 상승하고 있는 중입니다.

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수도권은 말할것도 없고, 부산,창원,거제등에서 수도권에서 관광버스 타고와 가격을 올리고 있다는 뉴스가 계속 나오고 있습니다.

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어떤 지역은 우리 지역에는 관광버스가 왜 안오냐는 우스게 소리도 나오고 있다고 합니다.

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이렇게 공식적으로 뉴스에 나오는 소식 외에도 오시는 손님들을 통해서도 간혹 다른 지역의 소식을 듣곤 합니다.

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어제 원룸 토지 계약하러 전주에서 오신 부동산하시는 손님이 말씀하시는데 3.7억원에 아파트를 계약해 잔금도 안 치른 상태인데 현재 호가가 4.3억원 이라고 하면서 전주도 많이 오르고 있다고 말씀하십니다.

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원주에서 오신 손님도 원주기업도시에 미분양이 많이 났었는데 지금은 프리미엄이 붙었다고 말씀하십니다.

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어제 자이 33평을 2.3억원에 매수하기로 하였는데 가격이 적정한지, 오를 가능성이 있는지 물어보시는 손님이 계셨습니다.

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제가 손님께 답변드린 말씀은 충주기업도시의 성장성은 논외로 치고,

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현재 청주가 100원이고 충주가 70원인 상태에서 청주가 150원이 됐다면 충주는 100원은 돼야 하는게 적정하며,

설사 충주가 100원으로 올랐다 하더라도 그건 실질적으로 오른게 아니고 인플레이션이 반영되 명목가격만 오른 가격일 뿐이지만,

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향후 매수하지 않아 상대적으로 손해가 발생하는 상황을 방지하려면 아파트를 사는게 맞다라고 말씀드렸습니다.

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지난달 현황을 올리면서 전월세 수요는 많은데 반해 매매수요는 없는 상태라고 말씀을 드리고 급매물이 있고 분양가에서 마이너스 프리미엄이 많은 현재가 매수적기가 될거 같다는 말씀을 드렸었습니다.

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오늘은 서충주 아파트 거래 현황을 살펴보면서 현재의 상황을 말씀드리겠습니다.

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대림 이편한 25평 a타입

2019.8월까지 약간 마이너스 프리미엄에서 거래되다 그후 거래량이 줄면서 가격이 계속 하락했고 20.2월 거래가 늘어나면서급매물이 정리되가는 모습입니다.

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실질적인 거래로 본다면 서충주신도시에서 가장 많은 거래량을 보이고 있습니다.

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1월말부터 2월 까지 고층 1.6억원을 바닥으로 거래되었고 현재는 중간층 a타입 기준으로 1.7억원선이 최저 가격을 형성하고 있고 매도인이 가격을 올리려는 모습을 보이고 있습니다.

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대림 이편한 25평 b타입

25평 b타입은 전체 수량도 적고 선호도도 약간 떨어져 가격이 활발하지는 않습니다.

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25평 a타입의 가격 움직임에 따라 가격이 연동될 것 같습니다.

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대림 이편한 34평 a,c타입

실거래가에 a,c타입이 같이 나오고 있습니다.

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서비스면적은 틀리지만 전용면적이 같아서 같은 타입으로 인식하는 것 같습니다.

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25평형에 비해 공급수량도 적었고, 매물수량은 25평에 비해 상대적으로 더 적었습니다.

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실거래된 매물중 2.3억원과 2.37억원은 a타입이고 2.055억원은 c타입으로 분양가가 c타입이 높습니다.

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3개물건 모두 층과 향이 좋은 물건이었고 마이너스 프리미엄으로 거래된 물건으로 향후 세월이 지났을때 바닥가격 이었을 것으로 예상하고 있습니다.

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현재 전망과 층이 좋은 매물들은 별로 없고 있어도 거의 분양가나 그 이상의 가격으로 나와 있습니다.(아직까지는 분양가 이상 물건들은 네이버 매물에는 안올리고 있습니다)

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향후 34평 a,c타입이 가격 탄력성이 서충주에서 가장 좋을 것으로 예상됩니다.

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대림 이편한 34평 b타입

25평 b타입과 마찬가지로 공급 수량이 적어 매매도 한산한 편입니다.

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2.35억원과 2.43억원 두 물건이 한개 회사에서 매매한 물건으로 임대를 준후 2년 뒤 공장 착공 후 사택으로 사용하시려고 구매하신 물건입니다.

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34평 b타입도 34평 a,c타입에 연동되어 움질일 것으로 예상하고 있습니다.

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자이 25평

몇일전 자이 매물을 내 놓으신 손님께 전화가 왔습니다.

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자기 물건은 실거래가 된 가격보다 훨씬 싸게 내놓았는데 왜 거래가 안되냐, 집에 문제가 있어서 안팔리는 거냐라고 문의 전화였습니다.

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실거래가 중 20.2월 11층이 1.6억원에 거래된 물건이 실거래가 물건이라고 보시면 되고, 2019.10월 이전 물건이 실거래가 물건이라고 보시면 됩니다.

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중간에 동그라미 쳐진 부분은 미분양물건이 정리된 것으로 보시면 정확합니다.

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아직까지 자이는 실질적으로 미분양물건이 정리가 다안 된 상태이고 이제 정리가 되가는 중입니다.

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미분양 물건 이외에 실제 나온 매물들을 보면 대림 이편한과 비슷한 1.7억원 수준에서 최저가격이 가격이 형성되고 있습니다.

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하지만 그 숫자가 많지 않아 향후 대림이편한과 비슷한 움직임를 보일 것으로 예상하고 있습니다.

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자이 30평

자이 30평형도 25평형과 비슷한 모습을 보이고 있습니다.

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30평형은 공급물량도 서충주에서 제일 적었고, 가격 하락폭도 상대적으로 가장 적었던 평형입니다.

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따라서 거래량도 상대적으로 적은 편입니다.

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현재 매물은 중간층 기준으로 2.1억원선에 나오고 있고 매물 수량도 적습니다.

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자이 34평

자이 34평도 미분양 물건이 정리되고 있습니다.(빨간 동그라미 부분)

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실거래가 된 물건중 20.1.31 10층 2.32억원 거래물건이 저희가 매매시킨 물건입니다.

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자이34평도 매물 수량이 적습니다.

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현재 고층 2.42억원에 매물을 내놓으신 손님이 계신데 주인분께 파실건지 다시 물어봐야 할거 같습니다.

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미진이지비아 25평

미진 이지비아도 아직 회사보유분 물건이 있습니다.

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빨간 동그라미 부분이 회사 보유분 정리디는 매물이라고 보시면 되고, 그 아래 부분이 실거래된 부분이라고 보시면 됩니다.

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2019년 실거래가 신고된 물건중 1.512억원은 b타입 고층 물건이고, 1.4억원은 a타입 물건입니다.

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미진이지비아의 경우 아직까지 매수를 문의 하시는 분들이 많지는 않습니다.

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매물도 1.5억원부터 매물들이 있습니다.

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대림이편한이나 자이 급매들이 정리되어 가고 있고 가격이 움직이려고 하고 있어 조만간 미진이지비아 급매물들도 매수세가 붙을것으로 보입니다.

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​미진이지비아 30평

미진이지비아 25평형과 마찬가지로 아직 매수가 없습니다.

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2019년에 1개매물이 거래되었고 이 매매도 저희 사무실에서 하였습니다.

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현재 매물도 1.85억원선에 매물들이 있습니다.

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아직 매수세는 없지만 조만간 매수 문의가 올것으로 기대하고 있습니다.

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​미진이지비아 34평

34평도 역시나 회사 미분양 물건이 정리되고 있습니다.

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전체적으로 자이에 비해 매물 정리속도가 늦기는 합니다.

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미분양분 매매를 제외하면 2019년 총 매매는 2건 이루어 졌다고 볼 수 있습니다.

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2019.12월 2.1억원 거래분이 저희가 거래시킨 물건입니다.

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현재 매물도 최저 2.05억원부터 있습니다.

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바람이 불면 빠르게 정리될 가능성이 있습니다.

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코아루더테라스

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작년말 코아루더테라스 분양자 중 계약해지를 원하는 세대가 계약포기를 하였고, 현재 약 100여채의 매물을 재분양하고 있습니다.

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분양 가격은 당초보다 할인된 가격으로 분양을 하고 있습니다.

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관심 있으신 분들은 연락 부탁드리겠습니다.

서충주신도시 전월세는 매물 품귀 현상이 발생하고 있습니다.

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기업도시와 첨단산업단지를 합쳐 총 6500여 세대가 되는데 임대분양 물건인 신우 희가로 전세물량을 제외하면 모든 평형을 포함해 전세가 약 20여개 내외, 월세가 약 20여개 내외일 것으로 보입니다.

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신우휘가로도 전세가 8500만원, 3년 임대, 전세금반환보증보험가입 조건으로 전세 맞추기를 마무리 하고 있고 현재 1,2층 모두 포함해 약 20여채 남았다고 합니다.(전세 원하시면 전화 부탁드립니다)

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지금까지 매매나 임대시장에서 매수자, 세입자 시장이었는데 점차 매도자, 임대자 시장으로 변화될 모습을 보이고 있습니다.

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아직까지 충주에는 수도권에서 관광버스를 타고 오지는 않은것 같습니다.

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충주라는 도시가 소도시니 안 올수도 있습니다.

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그런데 서충주에는 미분양 당시에 왔던 관광버스가 다시 한번 올수 있을 것 같다는 생각이 자꾸만 듭니다.

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저희 명품공인중개사사무소는 서충주신도시 대림이편한세상 충주 단지에 위치하여 대림이편한세상충주, 시티자이충주, 미진이지비아, 코아루더테라스,신우휘가로, 코아루퍼스트, 충주지웰,동광오드카운티 및 상가, 토지 및 택지, 원룸의 임대/매매/분양 등 다양한 매물을 보유하고 있습니다.

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매물을 찾으시거나 내놓고 싶으실때 문의 주시면 친절하고 정확하게 상담해 드리겠습니다.

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아파트 외에 상가, 원룸, 토지등 매물도 많이 확보하고 있으니 관심있으신 분들은 많은 문의 부탁드립니다.

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명품공인중개사사무소

충주시 중앙탑면 용전리 661번지 이편한세상충주 A-1동 121호

043 - 846 - 0660

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